一般的な投資信託が株式や債券を主な投資対象としているのに対して、リートは不動産を投資対象としています。リートは、投資家から資金を集めそれを専門家が運用する仕組みの金融商品です。つまり、不動産投資法人がたくさんの投資家から集めた資金や金融機関から借りた資金で、オフィスビル、商業施設、集合住宅など様々な不動産を購入し、テナントに貸出します。不動産投資法人は、テナントから得られる賃貸料などから管理手数料などを差し引いた金額を分配金として投資家に支払います。(投資家はリートを通じて、間接的に不動産に投資することになります。)

不動産投資法人は、法律によって直接、運用などの実際の業務を行うことが禁止されているため、資産の運用を資産運用会社に、資産の保管を資産保管会社に、テナント募集や不動産の管理・メンテナンスなどを専門業者にそれぞれ委託しています。このようにリートは賃貸事業に特化したものであり、不動産の開発や物件を売却して収益を上げる不動産会社(ディベロッパー)とは異なります。

①相対的に高い利回り
通常の株式会社等は利益に対して法人税がかかりますが、米国リートの場合、収益の90%以上を投資家に配当するなど一定の条件を満たせば法人税が免除されます。したがって、リートの配当利回りは、株式配当利回りや債券利回りよりも相対的に高い水準となっています。

②安定した配当
リートが投資家に支払う配当の原資は、そのリートが保有するオフィスビル、アパートやマンションなどの賃貸住宅、ショッピングモールやアウトレットなどの商業施設、ホテルやリゾート施設、倉庫等の賃貸収入が主体となります。米国のテナント契約は、通常長期契約が多く、賃貸収入も長期に渡り安定的に入ることになり、結果として、リートの配当も安定する傾向があります。

③インフレに強い
家賃の契約は、基本的にはインフレにスライドする傾向があります。インフレとは「継続的に物価が上昇すること」ですが、物価が上昇すると、一般的に手持ちの現金や預貯金の価値は目減りしてしまいます。一方、インフレになると不動産の価格や賃貸料が上昇することが多く、それに伴ってリート価格や分配金も上昇する傾向があります。リートがインフレに強い金融商品と言われるのはこのためです。

④換金性に優れ透明度が高い
通常の現物不動産投資では、一件ごとの相対契約が普通であり、売却・購入には複雑な手続きが必要です。その点、米国リートは証券取引所に上場しているため売買も容易です。また、情報開示ルールも厳格に定められており、アナリストの目や当局の監視も厳しく、透明性・公平性にも優れています。

⑤少額で不動産投資が可能
不動産は通常高額ですが、リートは証券化されており少額からの投資が可能です。

⑥複数の不動産に分散投資
リートはたくさんの投資家から資金を集めて大きな資産として運用するため、個人ではなかなか手が届かない複数の大型の不動産に分散して投資できます。

⑦専門家が運用する不動産投資
不動産へ実際に投資するには、不動産市場特有の市場環境、仕組みを熟知し調査することが必要となります。リートにおいては、不動産の専門家による運用が行われています。

※参考:日本のJリートは、62銘柄、16.9兆円(2021年9月末現在)

また、HPのトップページ新着情報の「ファンドレポート」および十二絵巻のページにある「お知らせ・レポート」に情報提供用資料(臨時レポート)が掲載されている場合があります。
米国リートを含めたグローバルなリートの投資環境については、HPのトップページ下のマーケットレポートにある「REIT MONTHLY」をご覧ください。

【マイナスの影響】
米国リートは利益の大部分を分配するため、キャッシュフローは必ずしも潤沢ではありません。したがって、新規の物件を取得するには、株式や社債の発行、銀行借入などの資金調達が必要となります。そのため金利の上昇は資金調達コストの上昇につながる懸念があります。また、短期金利の上昇は債券利回りの上昇につながり、相対的に米国リートの配当利回りの魅力が薄れ、短期的にリート価格の下落要因となる場合があります。

【プラスの影響】
景気拡大期には、賃貸物件のテナント需要の増加、空室率の低下(入居率の上昇)、賃料の上昇など、米国リートを取り巻く環境やファンダメンタルズの改善により米国リートの収益性が高まります。つまり、上昇した金利負担以上の収益を得ることにより配当が増加するなど、米国リートの配当利回り面での魅力が増すため、中長期的にはリート価格の上昇が期待されます。なお、米国リートは、金融危機後の低金利の環境において、借り換えによる利払い負担の軽減など、財務体質の健全化を進めており、金利上昇への抵抗力をつけてきています。

なお、基準価額の算出において、リートは基準価額算出日の前日(日本から見た直近の終値)のものを使用しますが、為替レートは基準価額算出日当日の一般社団法人投資信託協会が発表するもの(概ね午前10時の「対顧客外国為替相場」の仲値)を使用するため、リートの終値時点の為替とズレがあります。
※各期の基準価額の変動要因の分析は「月次運用レポート」をご参照ください。
(注)費用等とは、信託報酬、売買委託手数料、有価証券取引税、保管費用、監査費用、その他があります。

主な変動要因は、不動産投資信託証券のリスクである価格変動リスク、分配金(配当金)減少リスクと、為替変動リスクがあります。その他の変動要因としては、不動産投資信託証券のその他のリスク(信用リスク、業績悪化リスク、自然災害・環境問題等のリスク、法律改正・税制の変更等によるリスク、上場廃止リスク、流動性リスク)、カントリーリスクなどがあります。

※詳しくは、HPの十二絵巻のページにある「投資リスク」をご参照ください。

分配金のページにある各期の推移表に、作成基準日までの分配金額とその内訳および「翌期繰越分配対象額」(1万口当たり、税引前)が記載されています。さらに詳しく知りたい場合は、HPの十二絵巻のページにある「運用報告書(全体版)」の「損益の状況」ページをご覧ください。

※分配可能原資が増えたからといって、必ずしも分配金を上げるものではありません。